Investissement immobilier locatif : principe de la location courte durée

La location courte durée concerne les biens qui ne constituent pas la résidence principale du propriétaire et dont le bail propose un contrat de location de maximum 3 mois.

Considérée la plupart du temps comme une location meublée touristique ou saisonnière, ce type d’investissement locatif dispose de conditions de gestion beaucoup moins risquées, offrant de nombreux avantages sur le plan contractuel et financier. Ce type de location de très courte durée est régie par le Code Civil, aux articles 1713 et suivants. Quant à la loi de 1989, elle ne fait foi que pour les locations qui servent d’habitation principale au locataire.

Comment bénéficier du statut de location courte durée ?

• Le logement doit être prêt à la location, c’est à dire meublé et équipé en conséquence
• Le régime fiscal du loueur meublé non professionnel (LMNP) est parfaitement adapté à ce type de location de passage
• Le bien doit s’inscrire dans le décret du 30 janvier 2002 :
  • de fait, les surfaces habitables dépasseront 9m2, pour un volume habitable de 20m3 minimum et une hauteur de plafond supérieure ou égale à 2,20m
  • un dossier de diagnostics regroupant une évaluation des performances énergétiques et de l’état des installations gaz/électriques datant de plus de 15 ans, du risque d’exposition au plomb pour les constructions antérieures à 1948, mais aussi des risques naturels et techniques (ESRIS, ERP…)

Il convient ensuite de se référer aux articles 1713 et ceux qui suivent pour établir l’ensemble des conditions encadrant la location courte durée : les droits de chacun, les modalités de préavis, de paiement des loyers, etc.

À noter que les règles diffèrent pour une location uniquement destinée au tourisme.

Les spécificités de la location de courte durée

1. Une description complète et détaillée du bien disponible à la location est envoyée au préalable aux personnes intéressées par le logement. Elle contient en outre les modalités financières.
2. Si la réservation est validée par les deux parties, vient ensuite la rédaction du contrat pouvant indiquer le versement d’une avance à titre d’arrhes ou d’acompte en fonction des cas.
3. L’état des lieux d’entrée s’accompagne d’un dépôt de garantie de la part du locataire (ne pouvant excéder un mois de loyer pour les locations supérieures à un mois)
4. Pour les charges locatives, leur montant réel est intégré au prix du loyer. Elles peuvent également prendre la forme d’un forfait ou d’un calcul sur la consommation effective.

La fiscalité de la location courte durée

Tout revenu locatif doit être déclaré à l’administration fiscale.
Afin de tenter de remédier à la fraude, la loi de lutte contre la fraude publiée le 24 octobre dernier prévoit que les sites (notamment Airbnb…) doivent communiquer à leurs utilisateurs – avant le 31 janvier – le montant des transactions réalisées par leur intermédiaire et transmettre ces informations au fisc. Ce dernier se chargeant alors de communiquer ces revenus aux organismes sociaux dans le but de récupérer eux aussi les prélèvements sociaux (taux de 17,2%) normalement dus dans le cadre d’une location.

Les revenus locatifs tirés de ces locations sont à déclarer comme Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le régime de “micro BIC” est souvent le régime le plus intéressant : il permet un abattement forfaitaire de 50% des revenus bruts encaissés.

L’actualité de la location courte durée

Suite à certains abus et à l’émergence de sites de location facilitant la mise à disposition de location touristique, la loi ALUR et la loi ELAN viennent préciser la réglementation en fonction des utilisations constatées. De fait, les chambres d’hôtes doivent être déclarées auprès des services de la Mairie, tout comme la location touristique de votre résidence principale au-delà de 120 jours de location par an.

À ce jour, plusieurs villes françaises ont mis en place un service d’enregistrement : parmi lesquelles Aix-en-Provence, Annecy, Bordeaux, Cannes, Hendaye, Levallois, Lyon, Martigues, Menton, Nice, Nîmes, Neuilly-sur-Seine, Paris, Roquebrune-Cap-Martin, Saint-Paul de Vence, Sète, Versailles, Villeneuve-Loubet. Notamment, la loi Elan (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) du 24 novembre 2018, prévoit une amende maximum de 5000 € pour toute absence de déclaration préalable ou de mention du numéro d’enregistrement sur les annonces.