Comment passer d’une location nue à une location meublée ?

Vous possédez un logement que vous louez en nu et vous souhaitez le transformer en une location meublée ? Cette transformation est tout à fait réalisable et peut s’avérer avantageuse tant sur le plan fiscal que rentabilité locative. Néanmoins, une réflexion est nécessaire afin d’effectuer cette opération dans les meilleures conditions possible.

Avant de transformer votre location nue en location meublée, de nombreux paramètres sont à prendre en compte en fonction des caractéristiques de votre logement, ayant des incidences d’ordre légal, administratif et fiscal.

Avant toute démarche, quelques questions à se poser pour louer en meublée :

• Le locataire est-il prêt à quitter le logement nu ou bien est-il d’accord pour signer un nouveau contrat de location meublée ?
  Si votre projet se fait en cours de bail, le locataire devra donner son accord.
  A noter que l’idée de racheter les meubles du locataire actuel est une mauvaise idée : une méthode rapide mais assimilé à un objectif uniquement fiscal au regard de l’Administration. Si le bien est vide à la suite du départ de votre précédent locataire, la transformation vers le régime meublé peut se faire librement.
• Vous souhaitez louer votre logement meublé de manière saisonnière ?
  Assurez-vous tout d’abord que cette pratique est permise dans le règlement de votre copropriété.
• La typologie, la surface et l’emplacement de l’appartement correspondent-ils à la location meublée ? Ce type de location est effectivement conseillé pour des petites et moyennes surfaces, idéale pour les étudiants, courts séjours d’affaires, location de vacances par exemple…

Les démarches administratives que peut entraîner un passage en location meublée :

Bien que libre administrativement, la transformation de votre investissement locatif peut nécessiter des autorisations préalables.
Dans un premier temps, il conviendra d’effectuer une déclaration d’existence de l’activité auprès du centre de formalité des entreprises (CFE), puis d’ouvrir et de tenir une comptabilité. (Certains Cabinets comptables se font une spécialité de ce type de locations ; les prix sont désormais relativement bas).

Dans le cas spécifique d’une location meublée dite “courte durée” ou saisonnière, certaines villes, comme celles de plus de 200 000 habitants, ou dans certains départements comme les Hauts-de-Seine ou le Val-de-Marne et Paris, des déclarations auprès de la mairie et une autorisation sont nécessaires.

Investissement locatif et fiscalité, quelques changements à prévoir :

• La transformation fiscale n’entraîne ni plus-value ni droit d’enregistrement
• Changement de catégorie d’imposition : les recettes locatives s’inscrivent dans les revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non plus dans les revenus fonciers (RF).
• Si le bien est détenu par une SCI : celle-ci doit être l’impôt sur les Sociétés (IS) ou une SARL de famille. La location meublée est considérée par l’Administration comme une activité commerciale, son “enveloppe juridique” doit être en adéquation.
• Aussi, si votre bien a généré un déficit foncier au cours des trois dernières années, il vous faudra soit attendre trois exercices fiscaux soit rembourser les réductions obtenues auprès du Trésor public
• Le passage en location meublée pendant la période d’engagement d’un investissement Borloo, De Robien, Scellier, Duflot ou Pinel remettra en cause les avantages fiscaux des dispositifs. Une fois la période de location nue obligatoire effectuée, le passage en meublé est autorisé. Cette solution est conseillée par Recycle immo !

La transformation du nu vers le meublé est une solution plébiscitée par le Cabinet Recycle immo. Une excellente reconversion pour un investissement immobilier de défiscalisation en cœur de ville ou proche de zones étudiantes, touristiques ou de zones économiques.